jueves, 10 de mayo de 2012

La banca apura sus ofertas para soltar un lastre de más de 4.000 pisos en Málaga (La Opinión)


Las entidades recurren a descuentos de hasta el 70% y a hipotecas preferentes para drenar su cartera tóxica inmobiliaria







JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ Las entidades financieras están poniendo en las últimas semanas toda la carne en el asador para dar salida al inmenso stock de viviendas embargadas durante estos años de crisis tanto a promotores como a particulares. El volumen total podría rondar las 7.500 unidades en la provincia de Málaga, según calculan diversas fuentes consultadas del sector, aunque el Instituto de Práctica Empresarial (IPE) cree que puede elevarse incluso a 10.000. En cualquier caso, no todo el stock, por razones estratégicas, está disponible para la comercialización.
Los portales inmobiliarios de bancos y cajas muestran por lo pronto una oferta directa al cliente interesado de más de 4.000 inmuebles –la inmensa mayoría pisos, chalés y apartamentos aunque también hay plazas de garaje o locales–, con rebajas que llegan a veces hasta el 70% de su precio original de venta y con descuentos que, en términos reales, superan incluso los 100.000 euros en el caso de algunas viviendas de la Costa del Sol.
Las exigencias del Gobierno incluidas en la reforma financiera –de la que mañana viernes se conocerá una nueva fase– han incrementado la necesidad de dar salida a los activos tóxicos inmobiliarios y disparado los ganchos, aunque el principal en estos tiempos, además de los jugosos descuentos, reside en la financiación: los bancos están dando el 100% de la hipoteca para sus viviendas, con tipos de interés preferenciales de Euríbor y diferencial inferiores al punto, y plazos de hasta los 40 años. Algo impensable ahora mismo para el que quiera comprar un piso a un promotor privado y acuda a ese mismo banco a por una hipoteca.
Esta discriminación disgusta a los constructores malagueños, que también tienen un stock heredado de la época del boom inmobiliario de unas 15.000 viviendas sin vender a las que dar salida –eso según sus datos, ya que otras fuentes incluso triplican esas cifras– y que se ven compitiendo en condiciones desiguales con los bancos.
La gerente de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), Violeta Aragón, lamenta esa desigualdad de trato y recuerda que, en general, es precisamente el stock de los profesionales el que presenta mejores parámetros de ubicación y calidad. Tiene su lógica.
«Cuando un promotor tiene que ceder viviendas de su cartera al banco para responder de sus deudas, normalmente intenta ceder las menos valiosas y quedarse con las mejores, que a priori tiene mejor salida», comenta Aragón. Sin embargo, esta ventaja competitiva queda pulverizada ante el hecho de una práctica bancaria recurrente en estos tiempos: se niega al cliente la hipoteca para un piso de un promotor privado y a continuación se le oferta otra en mejores condiciones si accede a comprar una vivienda de la cartera de esa entidad. La responsable de la ACP y diversos agentes del sector inmobiliario afirman conocer casos de promotores que han perdido a clientes en la misma sucursal bancaria donde habían ido a solicitar la hipoteca.
Un «lastre» que hay que soltar. Por su parte, el director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, critica la falta de censos transparentes por parte de los bancos, y apunta que sumando los inmuebles adjudicados que garantizan préstamos impagados, los que están en mora o los refinanciados en carencia, la cifra del stock se eleva.
«Sólo en vivienda nueva, donde salvo excepciones de promotores que están soportando financieramente su stock, el resto está en la banca o en vías de entrar, la cifra estaría cercana a las 10.000 viviendas», comenta.
Pérez señala que a los bancos no les queda otra que soltar el «lastre» inmobiliario para seguir financiándose en los mercados exteriores y atender sus vencimientos de corto plazo, aunque ahí radica el principal problema, ya que pese a vender no se podrá nunca recuperar lo invertido en suelo, promociones en curso e hipotecas en mora. El responsable del IPE recuerda que en los últimos años las entidades financieras han tratado de comercializar estas viviendas hasta a precio de coste. Sin embargo, «apenas consiguen dar salida al ritmo que le entran nuevas adjudicaciones, a pesar de tener un tapón con las refinanciaciones permanentes».
En cuanto al juego de los bancos de priorizar sus hipotecas sobre las de los promotores, Pérez admite que el tema podría ser visto por el Tribunal en Defensa de la Libre Competencia, aunque no es algo sencillo. «Probablemente se siga dando esa circunstancia, mientras no se quiten los pisos adjudicados de sus balances», apunta.
El Gobierno quiere más ajustes en el precio de la vivienda. El presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, aseguró ayer que la nueva fase de la reforma financiera que aprobará mañana viernes el Consejo de Ministros «profundizará» en el ajuste de los precios de las viviendas, con el fin de adecuarlos a su valor en el mercado y así estimular la venta. Rajoy avanzó que estas medidas facilitarán además la concesión de crédito y despejarán las «dudas» sobre las entidades financieras españolas. «Son decisiones importantes y de calado. Son momentos difíciles y duros, pero hay que tener coraje y las ideas claras», aseguró Rajoy.
En Málaga, el precio de la vivienda vivienda libre, tanto nueva como de segunda mano, marca ya una caída de casi el 30% en relación a los máximos que se alcanzaron a inicios de 2008, justo cuando reventó la burbuja inmobiliaria. El precio de los pisos ahora es de 1.687 el metro,  661 menos que los 2.348 de entonces, según los datos de Fomento. Sin embargo, los más escépticos  afirman que el abaratamiento de las viviendas ha sido sólo parcial y sigue siendo insuficiente.
En cuanto a la reforma financiera, el Gobierno maneja imponer a los bancos entre 20.000 y 40.000 millones de euros adicionales para el saneamiento de activos inmobiliarios. La explicación está en que la nuevas provisiones recaerán sobre la cartera de préstamos al sector constructor y promotor, que hasta ahora se considera no problemática. Los 54.000 millones estipulados inicialmente en febrero eran para sanear activos tóxicos, que son los referidos a préstamos morosos y viviendas embargadas.

La antigua sede de Urbanismo sale a la venta. Marbella (SUR)


El Gobierno andaluz insiste en sacar liquidez a los locales entregados por el Ayuntamiento para saldar parte de la deuda, pese a que la primera subasta quedó desiertaLa Junta cambia el procedimiento y se deshará de las oficinas mediante una enajenación directa
10.05.2012 - 
MÓNICA PÉREZ mperezg@diariosur.es
 
MARBELLA.

La antigua sede de Urbanismo sale a la venta
Las oficinas, hasta hace unos meses sede de la delegación municipal de Urbanismo, están en pleno centro de Marbella. :: JOSELE-LANZA
La Junta de Andalucía insiste en obtener dinero contante y sonante de la antigua sede de la Delegación Municipal de Urbano, antaño cuartel general del presunto cerebro de 'Malaya', que el Consistorio marbellí entregó como pago de parte de la deuda de cien millones de euros que el Ayuntamiento arrastra desde 2006 con el Gobierno autonómico. El acuerdo alcanzado entre ambas administraciones valoraba en 4,92 millones de euros el inmueble. Esa fue la cantidad que se rebajó del débito municipal y la misma que ahora la Junta quiere recuperar.
La Dirección General de Patrimonio sacó a subasta el inmueble en enero pasado. Dividido en ocho lotes: tres locales y cinco garajes, con precios mínimos de entre 34.000 euros y 2,3 millones de euros, la operación no despertó el interés de los compradores y la subasta quedó desierta. Ahora, el Gobierno andaluz ha optado por la enajenación directa, o lo que es lo mismo, el primero que llegue con el dinero bajo el brazo se lo queda.
El Consejo de Gobierno acordó el pasado 24 de abril el cambio en el procedimiento de venta, tal y como recoge el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) del pasado martes. Un paso previo necesario al tratarse de un bien patrimonio de la comunidad autónoma. «El artículo 88 de la Ley 4/1986, de 5 de mayo, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma Andaluza establece que la enajenación de los bienes inmuebles se hará mediante subasta salvo cuando el Consejo de Gobierno disponga otra cosa, si existen razones objetivas justificadas», según se explica. En este caso, el Gobierno andaluz argumenta la inexistencia de ofertas en la subasta previa.
Según informaron a este periódico fuentes de la Consejería de Hacienda, las condiciones en las que se oferta el inmueble son las mismas que se fijaron para la subasta, con lo que los posibles interesados no encontrarán ahora ninguna rebaja en los precios mínimos de salida.
La decisión del Ejecutivo andaluz de vender las dependencias de la antigua sede de Urbanismo da al traste con la petición realizada en su día por el Ayuntamiento para que estas oficinas tuvieran un uso público. La alcaldesa Ángeles Muñoz había instado a que pudieran convertirse en un centro de salud que, además de atender la demanda cuidadana, revitalizara la zona.
Lo que hasta ahora ha sido un equipamiento público unitario, la Junta decidió venderlo de forma desmenuzada. En concreto, en dos locales que suman mil metros cuadrados, un sótano de 750 metros cuadrados y cinco plazas de garaje. Lo sacó a subasta en ocho lotes individuales para intentar obtener mayores ingresos. La venta se dividió en: una oficina en planta baja con un precio mínimo de 2,32 millones de euros; otro local en planta baja, por 1,38 millones de euros de partida; un local de planta semisótano, por 1,03 millones de euros de salida; y cinco plazas de garaje que salieron a subasta de manera independiente por un precio mínimo de 34.045 euros cada una. Al no ser admisibles ofertas a la baja y no incluírse los impuestos que gravan la transmisión de los inmuebles, el Gobierno andaluz pretendía garantizarse unos ingresos de al menos 4,92 millones de euros por la venta total, casi la misma cantidad en que rebajó al Ayuntamiento del débito.
Hasta el momento, la operación no ha obtenido el éxito deseado. La situación económica actual tampoco ayuda a la hora de encontrar un comprador dispuesto a un desembolso parecido, si bien la ubicación del inmueble, en plena avenida Ricardo Soriano, se convierte en uno de los principales atractivos de la operación.
La historia de estos locales, estigmatizados por los escándalos, suma ahora un nuevo capítulo. Su devenir desde que pasaron a manos municipales en 1991 bajo el mandato de Jesús Gil, ha estado marcado por una causa judicial, por un embargo por impagos y por los registros policiales en el arranque del 'caso Malaya'.

El edificio más degradado de la plaza de la Marina se convertirá en hotel (SUR)


El inmueble, adquirido por un grupo de inversores españoles y estadounidenses, también tendrá un uso comercial

El edificio más degradado de la plaza de la Marina se convertirá en hotel
Este edificio será rehabilitado para que tenga uso hotelero y comercial. :: ÁLVARO CABRERA
El Centro de Málaga dispondrá de otro hotel de cuatro estrellas. En esta ocasión, estará situado en uno de los extremos de la plaza de la Marina. Esta iniciativa parte de Hurar Investment Group, una compañía que integra a inversores particulares de España y Estados Unidos. Este grupo compró recientemente un emblemático edificio ubicado en un lugar estratégico, la calle Vendeja, con esquina a la plaza de la Marina y fachada a Trinidad Grund.
El inmueble, que cuenta con cerca de 2.800 metros cuadrados, tiene que ser rehabilitado por completo. Una vez que las obras concluyan, la construcción tendrá un uso mixto: hotelero y comercial.
El proyecto planea la ejecución de un hotel de cuatro estrellas que será alquilado a una de las cadenas hoteleras con las que los nuevos propietarios del inmueble están en negociaciones, según se indica en una nota difundida por Hurar Investment Group. En la planta baja está proyectada una zona comercial, aunque todavía no se ha podido determinar de qué forma se explotará.
Respaldo institucional
El proyecto será diseñado por el estudio de arquitectura de Alejandro Armenteros de Dalmases. El edificio presenta en estos momentos un fuerte deterioro y se encuentra en estado ruinoso, por lo que necesita de una reforma integral. El grupo inversor que está detrás de esta iniciativa afirma que el proyecto dispone ya con el respaldo del Ayuntamiento de Málaga, la Gerencia Municipal de Urbanismo y la Delegación Provincial de Cultura de la Junta de Andalucía. La nota señala que esas instituciones consideran prioritaria la rehabilitación de un edificio ubicado en la considerada la puerta sur de Málaga. «Sus fachadas de los siglos XVIII y XIX son de las primeras imágenes del Centro de la ciudad que se llevan los cientos de miles de cruceristas que visitan Málaga al año», pone de manifiesto Hurar Investment Group en la nota hecha pública.
Esta compañía, con inversores españoles y estadounidenses, se dedica a la compra de edificios emblemáticos en los centros urbanos de las grandes capitales españolas. Actualmente, cuenta con otro edificio en Málaga, a escasos ochenta metros del Museo Carmen Thyssen, cuyas obras de rehabilitación ya están en marcha y que durarán hasta mediados de septiembre de este año. Una vez que los trabajos concluyan será el momento de la apertura de un nuevo establecimiento hotelero y boutique de la cadena Ítaca Hoteles.

El propietario pide el desalojo de las treinta familias 'okupas' de Torremolinos (SUR)


Los moradores que están ilegalmente en el edificio se ofrecen a pagar una renta hasta que el juez se pronuncie

El propietario pide el desalojo de las treinta familias 'okupas' de Torremolinos
Las familias ocupantes han arreglado los pisos, que carecen de luz y agua. :: SALVADOR SALAS
«Un edificio que está cerrado no beneficia a nadie. Nosotros estamos arreglando todos los destrozos que había después de tantos años de abandono y estamos dispuestos a pagar al propietario una cuota asequible y correr con todos los gastos hasta que un juez decida si nos echa o no». Las familias que han ocupado una urbanización de Torremolinos que llevaba vacía desde su construcción hace más de tres años están plenamente convencidas de poder llegar a algún tipo de acuerdo con la promotora para frenar su salida, hasta el punto de que cuentan con el asesoramiento de un abogado con experiencia en ocupaciones; todo ello, mientras la propietaria del inmueble ya ha presentado la pertinente denuncia en la comisaría del Cuerpo Nacional de Policía en la localidad, donde están a la espera de que un juez dé la orden para proceder al desalojo. La promotora, Inversiones Primer de Torremolinos, se encuentra en concurso voluntario de acreedores desde 2010 y actualmente está en negociaciones con una entidad financiera para intentar saldar la deuda con la entrega del conjunto residencial, formado por 29 pisos de entre uno y tres dormitorios, garaje y recinto cerrado con piscina.
Por su parte, el Ayuntamiento de Torremolinos reaccionó ayer a la información adelantada por SUR mediante un comunicado en el que muestra su «preocupación» por la situación creada en la zona norte de La Colina, aunque dejando bien claro que «carece de competencias para protagonizar alguna actuación concreta». En este sentido, advierte de que «la solución será más difícil cuanto más se prolongue la referida ocupación», que «constituye un atentado contra la propiedad privada y nuestro Estado de Derecho».
Mientras tanto, los ocupantes mantienen que no hacen «daño a nadie». «No somos delincuentes, solo padres de familia que se encuentran en la calle por no poder pagar la hipoteca o el alquiler de sus casas», afirma Sebastián Vargas, que se ha erigido en portavoz de los nuevos inquilinos de este complejo residencial en el que desde hace un mes moran sin luz ni agua cerca de 90 personas, entre ellas 30 menores, el más pequeño de apenas cuatro meses. La mayoría son miembros de un mismo clan asentado en Arroyo de la Miel, aunque también hay parejas de Torremolinos.
Pese a reconocer que su actuación no es la más correcta, en su defensa insisten en que las circunstancias les han llevado a dar este paso. «Da mucha rabia e impotencia ver cómo te echan de tu casa; he estado once años pagando la hipoteca, pero después de seis años tirando con chapuzas llega un momento que es imposible salir adelante», reconoce Sebastián, que tiene tres hijos y dos nietos a su cargo. Prácticamente la misma historia se repite en cada uno de los pisos ocupados. «Hoy somos nosotros, pero el día de mañana le puede pasar a cualquiera», afirma Rosario, que vive con sus hijas y nietos en un apartamento de dos habitaciones.
En el otro extremo de la calle, los vecinos de esta nueva barriada asisten con una mezcla de preocupación, incredulidad y sorpresa. «No entiendo cómo se permite todo esto», se quejaba un residente «que sí que paga su casa con mucho esfuerzo».

Roca ofrece cuatro propiedades para pagar a Marbella la indemnización del 'caso Saqueo' (SUR)


El ex hombre fuerte del Ayuntamiento pretende saldar la deuda económica de la condena para acceder a beneficios penitenciarios

Juan Antonio Roca no podrá acceder a beneficios penitenciarios hasta que salde su cuenta pendiente con el Ayuntamiento de Marbella y por eso está decidido a hacerlo cuanto antes. El principal acusado en el proceso del 'caso Malaya' se encuentra actualmente en prisión por el 'caso Saqueo', por el que fue condenado en febrero de 2009 a seis años y diez meses de prisión. La sentencia, dictada por la Audiencia Nacional y confirmada un año después por el Tribunal Supremo, lo obligaba también a pagar junto a los otros dos condenados -el abogado José Luis Sierra y el contable Jorge Castel- 24 millones de euros en concepto de responsabilidad civil.
De esa cantidad, Roca solo ha pagado 600.000 euros al Ayuntamiento, y actualmente ambas partes negocian cómo hacer efectivo el resto.
Según ha podido saber este periódico, los representantes legales de Roca han ofrecido cuatro propiedades situadas en Marbella para compensar al Ayuntamiento y dar por cumplido el pago fijado en la sentencia. Se trata de la finca La Caridad, situada en San Pedro Alcántara y que se hizo célebre durante el caso Malaya por el hallazgo en su interior de centenares de trofeos de caza, una yeguada y una millonaria colección de carruajes; de un edificio a medio construir y un terreno situados a pie autovía junto al Hospital Costa del Sol; de dos terrenos urbanizados en la urbanización Las Brisas, en Las Chapas, y de la obra del helipuerto que él mismo utiizaba cuando se desplazaba por vía aérea entre sus propiedades en Marbella, Murcia y Huelva.
Con estas cuatro propiedades, Roca aspira a saldar la cuenta del 'caso Saqueo' y las de tres sentencias dictadas en su contra por el Tribunal de Cuentas, todo con sus respectivos intereses, lo que suma cerca de 27 millones de euros.
Los representantes legales del Ayuntamiento de Marbella, que han confirmado esta información, están estudiando la oferta, lo que incluye los estudios y tasaciones pertinentes que permtirán valorar si lo ofrecido por Roca, en las actuales condiciones del mercado inmobiliario, es suficiente para cubrir lo que marcan las sentencias.
Beneficios
Desde el gobierno municipal de Marbella siempre se ha insistido en que el interés prioritario de la ciudad es recuperar el patrimonio esquilmado, y en ese sentido el interés por alcanzar un acuerdo es mutuo.
De concretarse el pago, que permitiría a Roca poder comenzar a pedir beneficios penitenciarios -ya ha cumplido más de la mitad de la condena-, los bienes obtenidos irían a aliviar la deuda que el Ayuntamiento mantiene con Hacienda y la Seguridad Social y que asciende a 280 millones de euros.
Recientemente, la alcaldesa, Ángeles Muñoz, y el Ministerio de Hacienda alcanzaron un acuerdo por el que se extiende a 40 años el plazo para cancelar la deuda, de cuyo montante será deducido lo obtenido por el cobro de las indemnizaciones fijadas en las sentencias.
Marbella tiene reconocido en los tribunales el derecho a cobrar cerca de 47 millones de euros en 18 sentencias ya firmes, y otros 217 millones correspondientes a una treintena de resoluciones judiciales aún pendientes de recursos. Entre estas figura una condena de más de 100 millones dictada contra los cuatro hijos de Jesús Gil en su condición de herederos del exalcalde por una causa de alcance contable.