lunes, 8 de diciembre de 2008

2008, un año duro para la vivienda (El País)

El mercado de vivienda de España ha debido registrar en 2008 la corrección a la baja más acusada de los últimos cincuenta años. Al comportamiento menos favorable para dicho mercado de las variables básicas que explican su comportamiento (renta disponible, empleo y tipos de interés), se añadió una severa corrección crediticia desde el segundo semestre de 2007.

Lo más trascendente será la evolución del ritmo de la nueva financiación por parte de los bancos
Esta situación no es exclusiva de España, pero su economía aparece sensiblemente afectada por la caída del mercado de vivienda. La inversión en vivienda supuso en España en 2007 el 9,3% del PIB y el 52% de la construcción. Y cabe señalar que se trata de un ajuste centrado en la nueva oferta.

En el periodo enero-septiembre de 2008, las ventas de viviendas han disminuido en España alrededor del 30% sobre el año precedente, especialmente las de viviendas usadas. Las viviendas iniciadas han retrocedido en casi un 57% en el mismo periodo, mientras que la obra construida (inversión en vivienda) cayó un 7,1% en los tres primeros trimestres del ejercicio. Las estimaciones de las viviendas de nueva construcción puestas a la venta oscilan entre las 550.000 y las 750.000.

El nuevo índice de precios de vivienda del INE registró un descenso interanual nominal del -4,9% en el segundo trimestre de 2008 en el segmento de la vivienda usada. Contrasta la moderación en el descenso de los precios de la vivienda en España con los comportamientos más agresivos a la baja registrados en los casos de Estados Unidos y del Reino Unido. Con unos descensos de las ventas equivalentes a los de España los retrocesos interanuales de los precios de las viviendas han superado en dichos países la barrera del 20%.

En la primera mitad de 2007, el mayor coste de capital (tipos de interés más elevados y expectativas nulas de aumentos de precios), el aumento del stock de viviendas tras casi 10 años de intensos volúmenes de construcción residencial y el crecimiento constante del esfuerzo de acceso (en 2007 el precio medio de una vivienda de 90 metros equivalía a más de nueve salarios medios anuales) habían provocado una desaceleración sensible de los aumentos de los precios de las viviendas y un descenso moderado de las viviendas iniciadas.

Sin embargo, la presencia de la fuerte crisis financiera desencadenada en el verano de 2007, originada en Estados Unidos, dio paso a un notable cambio de actitud por parte de las entidades de crédito frente al riesgo inmobiliario. Dicha circunstancia se dejó sentir en España de forma significativa. Los bancos y las cajas de ahorros españoles no tenían entre sus activos títulos basura asociados con los créditos subprime fallidos procedentes de Estados Unidos.

No obstante, el ahorro procedente del resto del mundo había desempeñado un papel decisivo en la financiación del auge inmobiliario español. El acusado recorte de dicha fuente ha dificultado la refinanciación de las entidades de crédito. El racionamiento del crédito ha recuperado un papel que no tenía desde hacía bastantes años, contribuyendo al derrumbe de la demanda de vivienda. El crecimiento interanual del saldo vivo de los créditos a comprador de vivienda ha disminuido desde el 15,8% de octubre de 2007 hasta el 5,5% de octubre de 2008. Los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda han retrocedido en casi un 40% en el periodo enero-octubre de este año sobre el precedente.

En 2008 el descenso de la inversión en vivienda en España estará próximo al 10%, lo que implicará una detracción de 0,9 puntos porcentuales en el crecimiento del PIB. La menor demanda de vivienda ha afectado a la baja bastante más a las ventas y a la construcción residencial que a los precios de las viviendas, cuyo nivel ha permanecido todavía elevado.

Así las cosas, la ausencia de certezas dificulta la previsión. En un trabajo del Fondo Monetario Internacional (FMI) incluido en la última edición de las Perspectivas Económicas Mundiales de dicho organismo (House Prices: corrections and consequences, octubre 2008), España aparece situada entre los países en los que los precios reales de las viviendas experimentaron una sobrevaloración (aumento de precios no explicado por la evolución de las variables básicas) comprendida entre el 10% y el 20% en la pasada etapa de auge. El retorno de dichos precios al equilibrio debe conllevar una flexión a la baja, equivalente, como mínimo, a dicha sobrevaloración, según el mencionado trabajo.

La investigación citada del FMI considera que las etapas de recesión económica asociadas con un ciclo bajista de la vivienda tienen más intensidad que las derivadas de otras causas. Ello se manifiesta en una duración algo más prolongada de la etapa de recesión, en una mayor intensidad en el retroceso sufrido por el PIB y, sobre todo, en el mayor crecimiento que provocan del desempleo.

Asimismo, sufren más las consecuencias de dichos ciclos las economías en las que es mayor el peso de los créditos a interés variable y en las que es más elevado el riesgo asumido por las entidades de crédito en materia de financiación inmobiliaria. Aplicando las enseñanzas del pasado, el FMI considera que la presente recesión podría durar, por término medio, entre dos y cuatro años. El descenso de los precios reales de la vivienda podría situarse en torno al 25%. El resultado final dependería, además, de las características del sistema de financiación a la vivienda del país en cuestión, en especial de la mayor o menos facilidad con la que los hogares han accedido a la financiación crediticia hipotecaria en los últimos años.

En las presentes circunstancias, anticipar el futuro equivale a apoyarse en certezas de las que ahora no se dispone de ningún modo. En diciembre de 2008, los descensos de los tipos de interés de intervención de los bancos centrales y del Euríbor mejorarán la situación de los hogares endeudados. Sin embargo, lo más trascendente será la evolución del ritmo de nueva financiación por parte de las entidades de crédito. Un crecimiento débil del crédito no facilita las cosas ni a los compradores de viviendas, incluidos los de viviendas protegidas, ni al conjunto de la economía.

Este ladrillo es la ruina (El País)

El tablero empresarial que nació con el 'boom' muere y da paso a otro controlado por la banca
LLUÍS PELLICER 07/12/2008

La crisis ha derrumbado multitud de mitos. No se ha salvado ni uno de los más arraigados en España: que el valor de la propiedad inmobiliaria nunca baja. Pues sí lo hace, y bastante. Pero para que la leyenda haya acabado hecha añicos se han tenido que venir abajo otros cuentos que no hace tanto contaban administraciones y empresarios. Uno de ellos, que las inmobiliarias españolas eran las más solventes del mundo o que estaban a salvo de la crisis financiera internacional. Hoy nadie se atreve a decirlo.


En 2006 las firmas crecieron a base de compras de suelo y una gran deuda

Metrovacesa y Colonial están ya controladas por entidades financieras

Los concursos y despidos se extienden por toda la industria auxiliar

Las seis mayores operaciones requirieron 22.250 millones de euros

Los optimistas creen que el 'crash' durará entre tres y cuatro años
El imperio del ladrillo que se fraguó a comienzos del siglo XXI se ha desvanecido por completo. El concurso de Habitat, el segundo mayor de la historia, ha rematado el desplome. Las grandes gestas de sus protagonistas -Luis Portillo, Fernando Martín, Bruno Figueras, Enrique Bañuelos, Román Sanahuja...- se antojan hoy enormes fiascos. Ninguno de ellos resistió el estallido de la burbuja inmobiliaria, que se infló a base de construir y crecer a espaldas de la demanda real, con una elevadísima deuda y la compra indiscriminada de suelos, muchas veces con independencia de su calificación. Los analistas todavía no ven el final de los procesos concursales. "Es posible que caigan más empresas. La clave es la actuación de las entidades financieras. Las líneas de crédito del ICO, por ejemplo, no se están trasladando todavía al sector", asegura el director de análisis inmobiliario de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Pep Ruiz.

A pesar de ser previsible, el concurso de Habitat ha caído como una losa sobre el sector. Los empresarios creían ver la luz cuando, a la vuelta del verano, la banca acreedora parecía haber tejido una malla para que no cayeran Colonial y Reyal Urbis. Muchas empresas pensaban que cajas y bancos no permitirían que hubiera una segunda Martinsa-Fadesa que disparara sus tasas de morosidad. Se equivocaron. Cayeron Restaura, luego Tremón y por último Habitat. Ni el más ilustre parece estar a salvo.

Si bien todavía se desconoce cuántos procesos quedan -ni si éstos desembocarán en la liquidación de las sociedades-, sí está claro que se ha roto el tablero empresarial y que está naciendo otro. Con otros dueños y otros planes. ¿Quiénes? Los analistas coinciden: la banca lo decidirá.

Las entidades financieras no sólo se han quedado con activos inmobiliarios a cambio de cancelar deuda en los últimos meses, sino que se ha hecho con los dos buques insignia del sector: Metrovacesa y Colonial. Varias entidades financieras han convertido sus créditos subordinados en participativos, es decir, han transformado la deuda en capital y acciones. "Las inmobiliarias del futuro son las de los bancos. Se están convirtiendo en plataformas que van engordando", sostiene el consejero delegado de la consultora especializada en finanzas corporativas Irea, Mikel Echavarren.

"No es descabellado", dice el directivo de un banco de medio tamaño. "Tenemos esa idea. No sé si vamos a crear de nuevo una filial inmobiliaria en 2009 o en 2010, pero lo haremos. Con las participaciones que tenemos en empresas inmobiliarias, ya veremos", asegura. Este directivo sostiene que en el primer semestre del año el panorama cambiará. "Vamos a firmar refinanciaciones más acordes con el momento, más realistas", subraya. Pero pone una condición: "Tienen que ser proyectos viables, con activos comprados a buen precio".

Y ahí es cuando sale a relucir el cuento de la lechera que hizo fortuna durante los años del boom inmobiliario. La jarra empezó a resquebrajarse en 2006, cuando estos empresarios se enredaron en crear auténticos imperios del ladrillo con deuda y sin apenas fondos propios. Amasaron grandes fortunas y se dejaron ver en las listas Forbes de los más ricos del mundo. Sus aventuras costaron muy caro. Los seis primeros grupos inmobiliarios (Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis, Martinsa-Fadesa, Habitat y Afirma) emplearon 22.250 millones de euros para crecer.

Pese a los mensajes de tranquilidad del Gobierno, la crisis financiera internacional llegó a España en forma de sequía. Las entidades financieras cortaron el crédito, no sólo para los planes de las promotoras, sino también para la compra de viviendas.

El negocio se paró en seco. El parón se extendió con rapidez desde la segunda residencia hasta la vivienda habitual. Primero se fueron los inversores que compraban para especular y que representaban un 40% de la demanda, y luego, los compradores que querían el piso para vivir. Las ventas caían y el stock de viviendas seguía creciendo. Hasta junio había al menos 675.000 sin vender en manos de las inmobiliarias, a las que se sumaban las que tenían los inversores, que se convirtieron en competencia del promotor.

El precio de la vivienda empezó a bajar y los proyectos se pararon. El mercado del suelo, que meses antes hervía, también se paralizó. Las complicaciones aumentaban. Las empresas no llegaban a los vencimientos de la deuda, no vendían pisos y no podían desinvertir porque nadie quería sus activos. Y a la vez, los títulos y los terrenos con los que habían garantizado las compras se derrumbaban. El mercado ya daba los primeros síntomas de hartazgo: Llanera pidió el concurso, y Bañuelos y Portillo tuvieron que arrojar la toalla y dejar sus empresas. Habitat fue el punto culminante de ese año. En diciembre mandó un aviso: o le refinanciaban su crédito o pedía el concurso.

Lejos de amainar, la tormenta es hoy más brusca. Los dos mayores concursos de acreedores de la historia los han protagonizado dos inmobiliarias que ya habían logrado refinanciar su deuda. Martinsa-Fadesa lo presentó en julio, con un pasivo de 7.200 millones, mientras que la agonía de Habitat fue más larga y duró hasta la semana pasada, cuando Figueras se dio por vencido. Las dos mayores inmobiliarias, Metrovacesa y Colonial, han acabado en manos de las entidades financieras acreedoras. Y Reyal Urbis y Afirma (la antigua Astroc) han logrado renegociar la deuda, pero con apuros.

Las promotoras que hasta ahora habían dado la espalda al patrimonio en alquiler lo están pasando especialmente mal. Sin poder hacer caja por las ventas y con un elevadísimo nivel de deuda, ven cómo los activos que les costaron millones siguen depreciándose. Inmobiliarias, abogados, asesores y entidades financieras arremeten en privado contra las tasadoras y las agencias de valoración. Son sonados los deterioros de los activos de Colonial, Aisa, Habitat y, en especial, de Martinsa-Fadesa.

En el sector comparan estas agencias con las de rating. En boca de todos está CB Richard Ellis, que es la que realiza más valoraciones de activos en España. Fuentes de la consultora replican, no obstante, que ellos no hacen más que recoger lo que hace el mercado. "No lo inflamos; si acaso, el mercado estaba inflado", dicen. Y recuerdan que sus documentos añaden dos cláusulas: que la valoración sólo puede ser usada para el fin para el que se ha pedido y que siempre se matiza que depende de que la información que haya dado la empresa sea buena. El problema es que con esas valoraciones se daban créditos. Y que hoy los promotores están atrapados por la compra de un terreno que no vale lo que pagaron.

La directiva de una entidad catalana lo tiene claro: "Hay unas normas estupendas del Banco de España que vienen a decir que un campo de patatas debe valorarse y financiarse como un campo de patatas, y no en función de lo que puede ser dentro de ocho años. Pero entiendo que si viene un inversor extranjero, lo último que quiere ver es una valoración en base a la normativa española". La abundancia de campos de patatas que debían ser urbanizaciones es uno de los motivos de las refinanciaciones. El directivo de un banco extranjero en España matiza que en realidad las refinanciaciones son "aplazamientos". Lo que en el sector se ha popularizado como "la patada hacia delante".

El consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren, lleva ya 16 renegociaciones con la banca y unos 8.000 millones refinanciados. Un volumen que espera duplicar dentro de poco. "La banca es cada vez más hostil", asegura. El oxígeno que da asfixia, puesto que las condiciones son cada vez más duras. "El crédito se encarece demasiado. Al Euríbor se le quiere aplicar un diferencial de 300 puntos básicos, lo que no puede aceptarse en un escenario de bajada de tipos de interés", explica Echavarren.

La firma de un aplazamiento de los pagos de una deuda se acompaña de un plan de negocio muy estricto, prácticamente con la única función de tener caja para afrontar la deuda. Son programas que un consultor del sector califica de "realistas", pero con los que se corta de tajo la posibilidad de seguir construyendo. La mayoría contempla una caída de las ventas e incluso que los clientes den marcha atrás; descuentos medios del 20% en el precio de los pisos o directamente operaciones sin margen de beneficio; la reducción de costes y plantilla y el freno a nuevas inversiones. Y, por supuesto, congelar las nuevas promociones. El paisaje español es una expresión de estos planes: grandes extensiones de terreno en la costa con las calles urbanizadas, con aceras y farolas, pero sin una vivienda.

"La viabilidad de estos aplazamientos dependerá de que las estrategias de las administraciones para dar liquidez a los mercados se cumplan", asegura Manel Maragall, socio de Garrigues. Pero un promotor inmobiliario que pide no ser identificado sostiene que para que un plan de refinanciación sea realista, debería contemplar una condonación de parte de la deuda y aplazar los pagos por completo mientras dure el temporal. "Los plazos de los planes de negocio son cortos. Se habla de congelar la actividad para replantear el sector durante cuatro o cinco años. Pero la promoción de viviendas es compleja y necesita de periodos que llegan hasta los ocho años", coincide Pep Ruiz, de AFI.

La solución no sólo atañe a las empresas heridas, sino al conjunto de la economía. El crash del ladrillo está teniendo más efectos de lo esperado. Un sector en plena recesión que suponía el 18% del PIB español está arrastrando a toda la industria complementaria. Un 56% de las empresas declaradas en concurso de acreedores lo hicieron forzadas por la crisis del sector, de acuerdo con Axesor, que analiza los datos de los registros mercantiles.

Los expedientes de regulación de empleo también hacen mella en el sector: las propias inmobiliarias (Habitat), complejos urbanísticos (Marina d'Or), agencias de intermediación (Don Piso), industrias de enchufes (Simón) y sanitarios (Roca), cementeras (Norden), cerámica (Sugrañes), pizarra (Ferlosa), grúas (Jaso)... Hasta 520.000 personas se han quedado en el paro procedentes de este sector. Un volumen que la industria, también en plena crisis, no podrá absorber, tal y como pensaban las administraciones.

Y de rebote, esta crisis también está impactando en otros sectores estratégicos para la economía española, como la energía. El ejemplo es Repsol. Sacyr Vallehermoso, asfixiada por una deuda de 18.000 millones, puso en jaque la estabilidad accionarial de Repsol, principal petrolera española. El grupo constructor e inmobiliario que preside Luis del Rivero negocia con la rusa Lukoil la venta de su paquete accionarial del 20% de Repsol, lo cual ha puesto de manifiesto el poder que adquirió el sector del ladrillo en los últimos años y a la vez el abismo al que está abocado ahora.

¿Hasta cuándo durará el crash? Las ventas siguen en caída libre, aunque fuentes del sector financiero sostienen que hay bancos que están dando órdenes de subrogar todos los créditos de promotores al máximo de compradores de vivienda posible. "Prefieren tener el riesgo repartido entre cien ciudadanos que concentrarlo en una sola empresa", dicen las fuentes. Los precios también siguen cayendo. El sector al completo, incluidas las promotoras, admite que lo hacen más de lo que dicen los números oficiales. Las estadísticas del ministerio señalan un aumento del 0,4%, y las del Instituto Nacional de Estadística, un descenso del 0,3%. Nada comparable con los descuentos del 20% que anuncian en las fachadas varios promotores.

A pesar de que las inmobiliarias dicen que los precios no caerán más, esta semana, un informe de Credit Suisse prevé un desplome del 30%. Es más, detecta bajadas "de los precios nominales" en Madrid y Barcelona y pronostica una mayor subida de las carteras de créditos morosos, que señala como principal problema de la banca española.

Los más optimistas hablan de entre tres y cuatro años de crisis del sector, y los más pesimistas, hasta de ocho. "La crisis financiera se resolverá de forma más rápida, entre seis y nueve meses. La inmobiliaria, sobre todo la actividad residencial, durará más y se despejará a medio o largo plazo. Primero debe haber una recuperación de la demanda, y para ello, del empleo", afirma el presidente del banco hipotecario Eurohypo en España, José Luis Zanetty.

Las inmobiliarias miran hace tiempo hacia el capital riesgo, los fondos soberanos o los grupos inversores familiares españoles para recibir una inyección de capital que les permita seguir trabajando. Tras el fracaso de la entrada del fondo Investment Corporation of Dubai (ICD) y de un inversor foráneo en Habitat, esta posibilidad quedaba en vía muerta. Hasta que esta semana el grupo británico First Mile Investments anunciaba que tomaría casi el 70% de Aisa. Echavarren cree que no será un gran desembarco: "En general, quieren activos en alquiler y en grandes ciudades, y no promociones. Este capital esperará a que se configuren las inmobiliarias del futuro". Hasta entonces, el sector inmobiliario sigue nadando contracorriente.

Martinsa se apuntó revalorizaciones de terrenos hasta del 19.000% (El País)

La empresa cerró 2007 con beneficios gracias a esas anotaciones contables - Los administradores demandarán a la banca por las garantías que impuso

Un terreno en Guanarteme (Las Palmas) que en las cuentas de Fadesa valía un millón de euros pasó por obra y gracia de un apunte contable a valer 170 millones en las de Martinsa-Fadesa. Otro solar de Culleredo (A Coruña) de millón y medio de euros pasó de un día para otro a figurar en la contabilidad de Martinsa por 84 millones. Una finca de Puerto Real (Cádiz) pasó de valer 336.000 euros a 65 millones, con una revalorización de más del 19.000%. El informe de los administradores concursales de Martinsa revela algunos de los apuntes contables que permitieron a la empresa decir que había cerrado 2007 con beneficios pese a su precaria situación financiera.

La nueva tasación rebaja un 32% el valor real de los activos
Pero además, según este documento, los administradores interpondrán una demanda "con carácter inmediato" para rescindir todas las garantías que pidieron las entidades financieras que participaron en la refinanciación de la deuda de Martinsa para asegurarse el cobro de otro compromiso anterior. Algunas entidades ya renunciaron a estas garantías cuando Martinsa solicitó el concurso. Además, los administradores valorarán si la refinanciación del crédito de 4.000 millones de Martinsa agravó la situación. Quieren esclarecer si "la información de la que disponían los miembros del sindicato de bancos era suficiente para conocer que con dicha refinanciación tampoco se evitaría el concurso". En el crédito estaban más de 40 entidades. Entre ellas, La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporación y Banco Popular, entre otros.
Abogados y economistas vienen alertando de la posibilidad de que un juez, a petición de los administradores, pueda anular operaciones que considere perjudiciales para los acreedores dentro del periodo de dos años anteriores a la fecha de la declaración del concurso, tal y como contempla el artículo 71 de la Ley Concursal. Lo hacen porque opinan que algunas condiciones y garantías que imponen los bancos (las más comunes, hipotecar más activos o desinvertir) pueden ser perjudiciales para "la masa" de acreedores, pero también porque temen que los administradores pidan que se anulen daciones en pago (entregar activos a los bancos a cambio de cancelar créditos) o hasta la compra de otra empresa.
Pero las pesquisas de los administradores revelan, además, que el valor de las existencias (básicamente suelo) de Martinsa-Fadesa estaba inflado, según las nuevas valoraciones encargadas a tres firmas de tasación. Eso va a obligar a la empresa presidida por Fernando Martín a reformular las cuentas que comunicó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El informe concursal valora los activos de la firma en 7.336,9 millones, un 32% menos que lo que consideró CB Richard Ellis.
Martinsa-Fadesa no actuó sola. Las revalorizaciones contables de vértigo se basaron en un informe de Tasamadrid, filial al 100% de Caja Madrid, el principal acreedor de la inmobiliaria, si bien el informe de dicha tasadora contenía mucha letra pequeña que relativizaba el alcance de su tasación, sujeta a hipótesis de incierto cumplimiento facilitadas por la propia compañía.
El auditor, Ernst & Young, también dio por buenas esas revalorizaciones contables, de modo que Martinsa-Fadesa, protagonista del mayor concurso de acreedores de la historia empresarial española con un pasivo de unos 7.200 millones de euros, fue una de las pocas inmobiliarias cotizadas que logró un informe de auditoría limpio en 2007.
La contabilización de la fusión de Martinsa y Fadesa atribuyó tal valor a los inmuebles adquiridos a la empresa coruñesa que permitió revalorizarlos contablemente en 4.617 millones. Eso convertía la compra de Fadesa -cuyo 86,5% costó 3.512 millones en marzo de 2007- en una ganga, hasta el punto de que la empresa se apuntó 416 millones como beneficio por la diferencia entre la cantidad pagada y el supuesto valor real de los activos.
Y la cosa pudo ser peor. Otra valoración alternativa de CB Richard Ellis -que, según fuentes del mercado, no fue admitida por la CNMV- hubiera supuesto, de haberse utilizado, un ingreso por revalorización de activos de 1.900 millones en lugar de los 416. Martinsa sostiene que encargó la valoración de Tasamadrid "por prudencia".
Ahora, las nuevas valoraciones efectuadas por encargo de los administradores judiciales del concurso de acreedores rebajan bruscamente el valor de los activos de la empresa. En el epígrafe de existencias, en lugar de los 5.912,8 millones que figuraban en las cuentas de la empresa a 30 de septiembre pasado, los administradores valoran ese inventario en 4.654,6 millones. La diferencia se debe casi en exclusiva a "las minusvalías tácitas de acuerdo con las tasaciones recibidas de los terceros independientes y que ascienden a 1.255 millones de euros", según el informe de la administración judicial.
Los administradores también advierten que "el saldo del epígrafe de existencias del ejercicio 2007 incluía como costes capitalizados costes comerciales por importe de 57.291 miles de euros, gastos no capitalizables según el Plan General de Contabilidad", pese a lo cual Ernst & Young no puso ninguna objeción.

La mejora de los polígonos en 38 pequeñas inversiones (La Opinión)

El Ayuntamiento tiene en marcha casi una cuarentena de actuaciones en trece zonas industriales para el arreglo del acerado, eliminación de barreras y luz

MIGUEL FERRARY. MÁLAGA Los polígonos de Málaga ya están empezando a conocer lo que es una inversión municipal para la mejora de sus infraestructuras. Trece de estas zonas industriales están siendo beneficiadas por diferentes pequeñas inversiones que tienen como objetivo la mejora del aspecto exterior y de las zonas públicas. Un pequeño ´maná´ que para muchos polígonos está siendo una experiencia novedosa.
La inversión en marcha asciende a 5,14 millones de euros entre 2005 y 2007, aunque la gran mayoría de las 38 actuaciones previstas están coincidiendo en la actualidad en su ejecución.
El 80% del presupuesto destinado lo aporta el Ayuntamiento de Málaga a través de la Concejalía de Polígonos, que gestiona Manuel Marmolejo. El 20% restante corresponde a las entidades urbanísticas que representan a estas zonas industriales.
Estas actuaciones tienen como principal objetivo mejorar el aspecto de los polígonos, ya que se centran en intervenciones como el acerado, la pavimentación, el alumbrado o la eliminación de las barreras de tipo arquitectónico. En la mayoría de los casos, éstas son las primeras inversiones públicas que reciben dichos polígonos desde su creación. Se trata de microactuaciones de gran importancia, pues sirven para resolver importantes problemas de mantenimiento.
El dinero se ha repartido en muchas pequeñas intervenciones para realizar un necesario lavado de cara a las zonas industriales. De hecho, las 38 obras que están en ejecución tienen presupuestos bajos. De hecho, sólo en un caso se superan los 300.000 euros y en la mayoría ronda los 140.000 euros de media.
Los polígonos beneficiados por estas inversiones son Santa Bárbara, La Huertecilla, Santa Cruz, Villa Rosa-San Julián, La Estrella, Santa Teresa, Guadalhorce, Azucarera, El Viso, CTM, Trévenez, San Luis y el polígono del Aeropuerto. Además, hay otros tres proyectos que afectan a varios de estos recintos empresariales.
De las 38 obras para estas zonas que se encuentran en marcha, 17 se centran en la mejora del acerado de las calles, como son tres actuaciones consecutivas en el polígono de La Estrella, correspondientes a tres anualidades, por un valor total de 350.000 euros.
Otros casos. También está el caso del polígono Santa Bárbara, en el que se han acerado las calles Tucídides, Hermanos Lumiere y Licurgo. Otra parte importante de las actuaciones se centrarán en la mejora de las infraestructuras, con siete obras para planes de conservación, reposición de canalizaciones o ajardinamientos.
Seis de las actuaciones permitirán la dotación de aparcamientos en superficie en varias zonas industriales en el Centro de Transportes de Málaga, Santa Bárbara y el Guadalhorce. Además, se prevén mejoras de la pavimentación de la calzada en varios polígonos, para eliminar baches y viales que están en mal estado. Por último, se incluye el encauzamiento de un arroyo que afecta a la Estrella y San Luis, y la eliminación de barreras arquitectónicas.

Antequera y Casabermeja se suman para 2009 al Programa de Rehabilitación de la Junta (SUR)

Al igual que Archidona, Antequera y Casabermeja se sumarán al programa de Rehabilitación de Vivienda de la Junta de Andalucía para 2009. El último municipio ya ha aprobado en pleno adherirse a la iniciativa, mientras que la ciudad de El Torcal lo hará en la sesión plenaria del próximo jueves, 11 de diciembre. Tan sólo en Antequera se han rehabilitado en los últimos cinco años 370 viviendas gracias a este programa por el que los vecinos se benefician tanto de una ayuda económica directa como de la exención de la licencia de obras, la realización de los proyectos y la dirección técnica de los mismo.

Ecologistas denuncian la construcción en suelo rústico no urbanizable. Vélez-Málaga (SUR)

El Gabinete de Estudios de la Naturaleza de la Axarquía (GENA-Ecologistas en Acción) ha denunciado el uso abusivo de los planes de actuación en la comarca de la Axarquía para construir viviendas en suelo rústico no urbanizable.
El portavoz del colectivo, Rafael Yus, ha criticado que en muchos casos se utiliza la figura que reserva la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) para edificaciones bajo condiciones y fines excepcionales de interés social. «Se usa como mera excusa para otorgar licencias para la construcción de viviendas residenciales», ha afirmado Yus.
Asimismo ha explicado que se trata de viviendas que nada tienen que ver con la figura de las casas de aperos de labranza con las que se pretende justificar la licencia, porque en la mayoría de los casos no hay constancia de una actividad agrícola real.
En este sentido, los ecologistas han presentado una denuncia ante la Fiscalía de Medio Ambiente y la delegación provincial de Urbanismo, contra la actuación autorizada por el Ayuntamiento de Moclinejo para la ejecución de un alojamiento rural en suelo no urbanizable en el paraje Los Narcisos. Yus critica que se trata de un simple negocio inmobiliario de alquiler de viviendas y no de un recurso turístico que ofrezca empleo y riqueza al municipio.
El colectivo ecologista también ha presentado una denuncia por las construcciones de viviendas en suelo rústico no urbanizable en el municipio de Macharaviaya, sin que exista permiso por parte del Ayuntamiento.

La Málaga de los castillos (SUR)

Un centenar de fortalezas se reparten por la provincia. La mayoría están en ruinas

Su torre y sus murallas recortan el paisaje y se otean en el horizonte; sobre la verde colina sus restos nos recuerdan que vivió tiempos mejores; desde dicho promontorio se divisa un extenso terreno de la comarca del Guadalteba, que explica por qué se enclavó en tan estratégico lugar. Es el castillo de la Estrella, ubicado a la salida del municipio de Teba, considerado por los expertos como el segundo de mayor dimensión del centenar de fortificaciones (no se incluyen las torres vigías o almenaras) halladas y repartidas por la geografía malagueña, desde los montes a las zonas costeras. Un legado, en muchas ocasiones desconocido para los malagueños, en cuyas piedras está escrita parte de la historia de Málaga desde el siglo VIII de nuestra era.
El tiempo, las vicisitudes históricas y, en ocasiones la mano descuidada del hombre, han sido jueces implacables que han hecho que la mayoría de estas piezas de la arquitectura militar se encuentren en un estado de conservación deficiente y descuidados, como señala el actual decano de la Facultad de Filosofía y Letras de la Universidad de Málaga, Sebastián Fernández, quien en los ochenta realizó su tesis doctoral sobre esta materia. Es el caso Bentomiz -en la localidad de Arenas-, considerado por los estudiosos como la fortaleza de mayores dimensiones de las conocidas en la provincia, y en cuyo interior se encuentran tres aljibes, uno de ellos de estilo nazarí similar al existente en la Alhambra granadina.
«Desde que hice las investigaciones de campo para mi tesis doctoral suelo visitar las fortificaciones con frecuencia y veo un deterioro progresivo preocupante. Es necesario, para preservar este patrimonio, que se hagan planes directores de restauración y consolidación para convertirlos en un elemento de atracción turística. Con el patrimonio que tenemos en fortificaciones en la provincia de la época musulmana en otros lugares harían maravillas», apunta con cierta amargura este investigador, que considera que en algunos de los que se han conservado hacen faltas actuaciones serias para preservarlos en mejores condiciones.
Aunque algunas de estas fortificaciones están emplazadas en lugares donde hubo asentamientos romanos, sus orígenes son de época musulmana. Eso sí tras la Reconquista cristiana fueron retocadas, como también lo serían posteriormente en sus estructuras y distribución para adaptarse a las nuevas técnicas defensivas y de guerra que se fueron aplicando con el paso de los siglos. «Cada fortaleza tiene una casuística histórica muy particular y definida», apostilla el decano.
Venta a privados
Algunas han llegado hasta nuestros días y han tenido que ser restauradas, como el caso de la Alcazaba de Málaga (siglo XI) en cuya interior, hasta principios del siglo pasado, aún había gente viviendo, con lo que eso supuso para su deterioro. Y es que la dejadez ha sido una de las notas características en relación con este tipo de arquitectura. Así, según recuerda Fernández, hasta hace bien poco una parte del castillo de Almogía era utilizado como perrera. O el caso del castillo de Monda, que fue vendido a un particular que lo convirtió en una instalación hotelera. También pasó por manos privadas el castillo de Sohail (o Suhayl, en árabe), cuyo último dueño fue Leopoldo Werne de Bolin, antes de pasar a ser de titularidad pública y usarse con fines culturales.
Precisamente a este objeto social se han destinado otros como el de Bezmiliana en Rincón de la Victoria, o a ser lugar de visita obligada de los turistas, como las alcazabas de la capital y Antequera o las murallas de Ronda. Otros usos como el de convertirse en cementerios ha permitido conservar los muros de estos recintos, y una buena prueba de ello la tenemos en Benadalid o en Álora.
Las fortificaciones más antiguas datadas en la provincia, según los datos aportados por Sebastián Fernández, son los llamados castillejos, erigidos durante la primera fase del emirato musulmán en las zonas montañosas. A ésta época pertenecen los del Río de la Miel -situado en Maro, en el punto geodésico que divide Málaga y Granada-, Tolox y el de los Negros en Marbella.
Posteriormente, durante el califato empezaron a construirse castillos con unas técnicas más complejas y características, que se perfeccionaría durante los reinos de taifas a partir del siglo XI. También dejaron su impronta arquitectónica los almorávides, unos monjes-guerreros que establecieron un 'ribat', Sohail, en una pequeña colina en la entonces inexistente Fuengirola.
Respecto a las torres vigías que también se encuentran por la provincia, el decano de Filosofía y Letras explica que éstas ya existían en el siglo IX y X, situadas en la línea de mar. «Su función entonces era la de la vigilancia y mediante un sistema de señales establecido avisaba a las fortalezas de los peligros que se avecinaban, es decir, su funcionalidad era tener una óptima comunicación entre el mar y el interior. Con el paso del tiempo aumentaron su importancia y sus dimensiones», detalla Fernández. Estas estructuras presentan una tipología muy variada: troncoconicas, cuadradas, circulares o de pezuña.
En ruina o restaurados, con más o menos elementos originales, todos ellos forman parte de la ruta de los castillos de Málaga, unas estructuras que, como dice el refrán, si las piedras hablaran, nos contarían secretos e historias muy interesantes del pasado de esta tierra.

Edificios que rejuvenecen (SUR)

La revisión del catastro actualiza la edad de los inmuebles y reduce el número de obligados a someterse a inspección este año

PLAZOS PARA LA ITE
Edificios construidos o rehabilitados antes de 1906 o inmuebles catalogados: 31 de diciembre de 2008.
Edificios construidos o rehabilitados entre 1907 y 1931: 31 de diciembre de 2009.
Entre 1932 y 1956: 31 de diciembre de 2011.
Entre 1957 y 1981: 31 de diciembre de 2013.
Entre 1982 y 1996: 31 de diciembre de 2016.
En 1997 y siguientes: El 31 de diciembre del año siguiente al que cumpla 20 años de antigüedad.Casi medio millar de edificios de la ciudad no son tan antiguos como se pensaba. La última revisión catastral ha actualizado la edad de los inmuebles que componen el paisaje urbano de Málaga y, con ello, el número de los obligados a pasar por la inspección técnica que exige el Ayuntamiento antes del próximo 31 de diciembre. Fuentes de la Gerencia Municipal de Urbanismo explicaron que los 2.671 centenarios o protegidos que debían cumplir con el trámite de la inspección en este año han quedado reducidos a unos 2.200 aproximadamente, lo mejora las previsiones de cumplimiento de la revisión obligatoria.
Según los datos de Urbanismo, hasta ahora han pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) unos 600 inmuebles que, sumados a los 300 que no tienen que hacerlo por haber sido reformados o rehabilitados los últimos años, estar en ruinas, haber desaparecido o demostrar que no tienen más de cien años, suman casi un millar. Al haberse reducido las construcciones que tienen que cubrir el proceso de la ITE de 2.671 a unas 2.200, el Consistorio confía en que finalmente se alcance un grado de cumplimiento de la obligación cercano al 50%.
«No obstante, esperamos que ese porcentaje sea todavía mayor, ya que quedan aún tres semanas para seguir recibiendo informes de inspección», comentaron las fuentes. Con todo, habrá probablemente un 30% ó 40% de edificios catalogados o con más de cien años de antigüedad que no pasen por la ITE y que se arriesguen a ser sancionados con multas entre 3.000 y 6.000 euros. Para saberlo habrá que esperar al próximo día 31.
Por otro lado, el reducido plazo que, por la premura de tiempo, han tenido los ciudadanos para solicitar ayudas económicas para pagar los informes técnicos de la ITE ha hecho que únicamente se hayan concedido 70 que, de media, han rondado los 600 euros. El Ayuntamiento tenía prevista una partida de 90.000 euros para estas subvenciones a particulares y comunidades de propietarios con escasos recursos económicos. Finalmente, sólo ha empleado la mitad, unos 45.000 euros, para unas aportaciones de 900 euros como máximo por cada uno de los expedientes. Las subvenciones podían cubrir entre el 25% y el 75% del presupuesto de la revisión por parte de un arquitecto.
Las fuentes precisaron que la intención del Consistorio es que algunas de las personas que no han podido acogerse a estas ayudas por falta de tiempo puedan hacerlo de manera retroactiva en la convocatoria que se convoque el año que viene para la inspección de los edificios construidos o rehabilitados entre 1907 y 1931, es decir, unos 1.100 aproximadamente. En 2009, la partida para estas subvenciones será de 100.000 euros.
MÁS INFORMACIÓN
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Gerencia Municipal de Urbanismo
952135780
www.malaga.eu.